Introducción
En propiedad horizontal, el orden del día no es un formalismo: es la garantía de que todos los propietarios saben qué se va a debatir y decidir.
Cuando una junta adopta acuerdos «sorpresa» no anunciados en la convocatoria, se abre la puerta a su impugnación.
Este artículo explica, con enfoque práctico y lenguaje claro, qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cómo califica la jurisprudencia estos acuerdos, qué plazos existen para anularlos y qué pasos conviene seguir antes de acudir a los tribunales.
1) Marco legal: el orden del día como valladar frente a la indefensión (art. 16.2 LPH)
El artículo 16.2 LPH exige que la convocatoria indique «los asuntos a tratar», además del lugar, fecha y hora.
La finalidad es doble: permitir que cada comunero decida si asiste, si delega o si formula instrucciones de voto; y evitar que la mayoría presente adopte, sin aviso, decisiones que afecten a ausentes o a quienes hubieran acudido de saberlo.
Por eso la regla general es clara: los asuntos a decidir deben figurar en el orden del día.
La práctica confirma que el epígrafe genérico «ruegos y preguntas» no sirve para introducir acuerdos de calado.
Ese turno permite plantear cuestiones, recabar información o pedir que un asunto se incluya en la siguiente convocatoria, pero no suple la exigencia legal de anunciar con claridad los temas que vayan a votarse.
2) Consecuencias jurídicas: anulabilidad, convalidación y nulos de pleno derecho (casos límite)
Como pauta general, los acuerdos no incluidos en el orden del día se consideran anulables por ser contrarios a la LPH (art. 16.2), lo que activa el régimen de impugnación del art. 18.
Si no se impugnan en plazo, se convalidan y pasan a ser eficaces.
La nulidad de pleno derecho queda reservada a supuestos excepcionales (p. ej., acuerdos que vulneran normas imperativas o derechos indisponibles), que no son la regla en esta materia.
Dicho de otro modo: la respuesta habitual no es «nulo para siempre», sino anulable si se recurre a tiempo.
Esa es la doctrina consolidada en materia de acuerdos adoptados fuera del orden del día.
3) Plazos y legitimación para impugnar (art. 18 LPH): evita caducidades
Plazo.
La acción caduca a los tres meses en general y a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
A efectos prácticos, un acuerdo adoptado fuera del orden del día suele encajar en «contrario a la ley» (infracción del art. 16.2), por lo que el plazo de referencia será el de un año.
Legitimación y “estar al corriente”.
Pueden impugnar quienes salvaron el voto, los ausentes y quienes fueron indebidamente privados de votar.
Han de estar al corriente de pago o consignar lo adeudado antes de demandar, salvo que el acuerdo verse sobre cuotas o su reparto, en cuyo caso no rige ese requisito.
¿Desde cuándo corre el plazo?
Para asistentes, desde el día de la junta (conocen el acuerdo).
Para ausentes, desde la notificación del acuerdo conforme al art. 9 LPH.
Si la comunidad no notifica, documente su solicitud del acta o del acuerdo: la falta de remisión puede desplazar el inicio del cómputo en su favor.
Recuadro práctico — Plazos que no puedes perder (art. 18 LPH)
General: 3 meses
Contrario a ley/estatutos: 1 año
Asistentes: el plazo corre desde la junta.
Ausentes: desde la notificación del acuerdo.
La acción es de caducidad: el tiempo la extingue y no se interrumpe.
4) Casos frecuentes de acuerdos «fuera del orden del día»: cómo se califican y qué hacer
| Supuesto | Qué se votó | Calificación probable | Reacción recomendada |
|---|---|---|---|
| Cambio del sistema de elección de presidente | No anunciado; afecta a la gobernanza | Anulable por infracción del art. 16.2 LPH | Impugnar en plazo o reconvocar con punto claro y votar de nuevo |
| Aprobación de derrama no urgente | Decisión económica de impacto | Anulable; riesgo de indefensión de ausentes | Impugnar o reconvocar con orden del día explícito |
| Prohibición de usos (p. ej., alquiler turístico) | Restricción de derechos; puede exigir mayorías cualificadas | Anulable; si además vulnera ley/estatutos, nulo de pleno derecho | Reconducir a acuerdo válido con mayorías del art. 17 LPH |
| Instalación de mejoras (no necesarias) | No previstas en O.D.; mayorías reforzadas | Anulable; verificable por mayorías | Reconvocar con detalle técnico y mayorías correctas |
| Ratificación de obras ya ejecutadas | Sin anuncio previo; intenta “convalidar” hechos consumados | Anulable; no blanquea la falta de acuerdo válido | Reconvocar; valorar responsabilidad de quien ordenó las obras |
| Acuerdos bajo «ruegos y preguntas» | Introducidos sin aviso con votación inmediata | Anulable casi siempre | Derivar a siguiente junta con anuncio expreso |
5) Itinerario interno obligatorio antes de ir al juzgado
La LPH fomenta resolver dentro de la comunidad.
Antes de demandar, siga esta secuencia ordenada:
Solicite por escrito al presidente que incluya en la próxima junta el punto:
«Ratificación del acuerdo adoptado sin figurar en el orden del día en la junta de [fecha]».Si no hay respuesta o se niega, reitere su petición y deje constancia fehaciente (correo certificado, burofax o medio equivalente).
En la siguiente junta, pida votación expresa sobre la ratificación.
Si se ratifica correctamente (y con la mayoría del art. 17 LPH cuando proceda), el conflicto puede cerrarse.
Si se rechaza o persiste el defecto, impugne el acuerdo denegatorio dentro de plazo.
6) Mayorías del art. 17 LPH: el núcleo de la validez material
Aunque este artículo no desarrolla el art. 17, conviene recordar que la validez material de los acuerdos depende de que se alcancen las mayorías exigibles según su naturaleza:
Unanimidad para la alteración del título constitutivo o estatutos.
3/5 partes para determinados acuerdos de uso o servicios.
Mayoría simple para la gestión ordinaria.
Que el acuerdo no estuviera en el orden del día agrava el problema, pero incluso figurando, será inválido si no reúne la mayoría requerida.
7) Prueba y documentación: cómo construir tu caso
Si piensas impugnar o forzar una reconvocatoria, comienza por documentar el defecto y su impacto:
Convocatoria recibida (con el orden del día tal cual).
Hoja de asistencia y votos emitidos.
Grabación o acta que refleje que el punto se introdujo sin anuncio.
Notificaciones posteriores (envío del acta, comunicaciones).
Cualquier perjuicio objetivo (por ejemplo, derramas aprobadas sin aviso).
Un expediente sólido facilita acuerdos de subsanación y, si no hay remedio, incrementa tus posibilidades de éxito en la impugnación.
8) Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se pueden aprobar acuerdos fuera del orden del día?
Sí, pueden aprobarse, pero suelen ser anulables por infringir el art. 16.2 LPH.
Lo correcto es incluir el punto en la convocatoria para que todos decidan si asisten o delegan.
¿Qué pasa si nadie impugna en plazo?
El acuerdo se convalida y es eficaz, salvo que estemos ante un caso excepcional de nulidad de pleno derecho por vulnerar normas imperativas o derechos indisponibles.
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar?
Si el acuerdo es contrario a la ley/estatutos (como sucede normalmente al no figurar en el orden del día), el plazo es de un año.
Los demás acuerdos, tres meses.
¿Tengo que estar al corriente de pago para demandar?
Sí, salvo que impugnes un acuerdo sobre cuotas o su reparto; en ese caso, no se exige estar al corriente ni consignar.
¿Sirve “ruegos y preguntas” para votar asuntos importantes?
No. Ese turno es informativo; no suple la exigencia de que el punto figure en el orden del día.
9) Checklist práctico para presidentes y administradores
Antes de convocar: redacte un orden del día claro y concreto. Si un propietario pide incluir un punto (art. 16), incorpórelo o motive su negativa por escrito.
Durante la junta: no someta a votación asuntos no anunciados. Si surge una urgencia, limite la sesión a informar y convoque extraordinaria para decidir.
Después: remita el acta en tiempo y forma. Si detecta que un acuerdo se adoptó sin figurar, promueva su ratificación en la siguiente junta con el punto expresamente anunciado y con las mayorías que correspondan.
Conclusiones y llamada a la acción
Los acuerdos «sorpresa» desdibujan la confianza comunitaria y exponen a la comunidad a litigios evitables.
La LPH ofrece un camino claro: convocar bien, votar bien y, si se falló, reconvocar y ratificar.
Cuando no hay margen para arreglos, la impugnación en plazo es la respuesta correcta.
Si necesitas que valoremos tu caso o preparar una estrategia de subsanación o impugnación, contáctanos: en MUGAN Abogados trabajamos con presidentes, administradores y propietarios para proteger la legalidad del proceso y la paz vecinal.
