Firmas la compraventa, recibes las llaves y empiezas a vivir en la vivienda. A los pocos días o semanas aparecen humedades, filtraciones, grietas, malos olores, problemas eléctricos o defectos que nadie mencionó antes de la firma.
La duda es inmediata: ¿puedo reclamar al vendedor aunque ya haya firmado la escritura?
La respuesta depende de tres cuestiones: si el defecto existía antes de la compraventa, si era oculto o difícil de detectar y si tiene gravedad suficiente para afectar al uso o al valor de la vivienda.
En Mugan Abogados asesoramos a compradores en reclamaciones por vicios ocultos, defectos constructivos e incumplimientos en compraventa de vivienda en Madrid y en toda España.
Respuesta rápida
No todo defecto descubierto después de comprar es un vicio oculto.
- El defecto debe ser anterior a la compraventa, oculto y relevante.
- Las humedades, filtraciones, grietas o defectos de instalaciones pueden reclamarse si cumplen esos requisitos.
- La prueba pericial suele ser decisiva.
- En compraventas entre particulares, el plazo de saneamiento por vicios ocultos es especialmente breve.
- Si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó, puede reforzarse la reclamación de daños y perjuicios.
Qué hacer si descubres defectos después de comprar
Lo primero es no actuar de forma precipitada. Antes de reparar, tirar materiales o modificar la vivienda, conviene documentar el defecto.
Haz fotografías y vídeos. Conserva anuncios, contrato de arras, escritura, mensajes con la agencia o vendedor, informe de inspección si existió y cualquier comunicación previa donde se hablara del estado de la vivienda.
Después, comunica el problema por escrito. No basta una llamada. Es importante dejar constancia de cuándo se detectó el defecto y qué se reclama.
Cuándo un defecto es un vicio oculto
Un vicio oculto no es un simple desperfecto estético. Es un defecto que hace la vivienda impropia para su uso o reduce de forma relevante su utilidad o valor.
Deben concurrir normalmente tres elementos.
- Que el defecto existiera antes de la venta.
- Que no fuera visible o fácilmente detectable en una visita ordinaria.
- Que tenga entidad suficiente para que el comprador no hubiera comprado o hubiera pagado menos.
Por ejemplo, una humedad estructural oculta tras pintura reciente puede ser reclamable. En cambio, una grieta visible, conocida antes de firmar y aceptada por el comprador, será mucho más difícil de reclamar.
Qué pruebas necesitas
La prueba más importante suele ser el informe pericial. Un arquitecto técnico, arquitecto o perito especializado puede determinar el origen del defecto, su antigüedad, su gravedad y el coste de reparación.
También son útiles:
- Fotografías y vídeos fechados.
- Anuncio de venta.
- Contrato de arras.
- Escritura de compraventa.
- Mensajes con vendedor o agencia.
- Presupuestos de reparación.
- Informes técnicos.
- Testigos.
- Documentación comunitaria si el defecto afecta a elementos comunes.
La clave es demostrar que el problema no nació después de la compra, sino que ya existía antes y fue ocultado o no informado.
A quién puedes reclamar
Depende de quién vendió la vivienda y del tipo de defecto.
Si compras a un particular, la reclamación suele plantearse frente al vendedor por saneamiento de vicios ocultos o, según el caso, por incumplimiento contractual o dolo.
Si compras a un promotor o profesional, pueden existir además responsabilidades propias de la edificación, consumo y garantías vinculadas a la construcción.
Si el defecto procede de elementos comunes, como cubierta, bajantes, fachada o estructura comunitaria, puede ser necesario analizar también la responsabilidad de la comunidad de propietarios o la vía adecuada para exigir reparación.
Qué puedes pedir
Según el caso, el comprador puede pedir la resolución de la compraventa, una rebaja del precio o una indemnización por daños y perjuicios.
En la práctica, muchas reclamaciones buscan recuperar el coste de reparación, obtener una compensación proporcional o negociar una solución antes de demandar.
La petición debe ser realista y estar bien cuantificada. Reclamar sin pericial, sin presupuesto y sin prueba del origen del defecto debilita mucho la posición del comprador.
Errores frecuentes
- El primer error es reparar todo antes de encargar informe pericial.
- El segundo es dejar pasar el tiempo pensando que “ya se solucionará”.
- El tercero es reclamar solo por WhatsApp, sin requerimiento formal.
- El cuarto es confundir defectos visibles con vicios ocultos.
- El quinto es no revisar si el vendedor era particular, promotor o profesional.
- El sexto es no analizar si el defecto afecta a elementos privativos o comunitarios.
Caso ilustrativo
Un comprador adquiere una vivienda en Madrid. Durante la visita, las paredes parecen recién pintadas. Dos semanas después de firmar, aparecen humedades en dormitorio y salón. Un informe técnico concluye que las filtraciones son antiguas y proceden de un defecto previo no visible en la visita.
Con esa prueba, puede valorarse una reclamación frente al vendedor, solicitando reparación, rebaja del precio o indemnización, según la gravedad y el coste acreditado.
Cuándo conviene hablar con un abogado
Conviene consultar cuando el defecto es grave, el coste de reparación es alto, el vendedor niega responsabilidad, hay dudas sobre el plazo o el problema afecta a elementos comunes.
Un abogado especializado en derecho inmobiliario no solo reclama. Analiza la acción adecuada, coordina la prueba pericial, evita errores de plazo y prepara la estrategia frente a vendedor, promotora, aseguradora o comunidad.
Preguntas frecuentes
- Puedo reclamar después de firmar la escritura. Sí, si el defecto era oculto, anterior a la compraventa y suficientemente grave.
- Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos. En compraventas entre particulares, la acción de saneamiento por vicios ocultos tiene un plazo breve de seis meses desde la entrega. Pueden existir otras acciones según el caso.
- Necesito informe pericial. Es muy recomendable. En defectos de vivienda, la prueba técnica suele ser esencial para acreditar origen, antigüedad y coste de reparación.
- Puedo reclamar humedades. Sí, si no eran visibles, existían antes de la venta y tienen entidad suficiente.
- Y si el vendedor dice que no sabía nada. El vendedor puede responder por vicios ocultos aunque los ignorase, con matices legales. Si además los conocía y los ocultó, la reclamación puede reforzarse.
Descubrir defectos después de comprar una vivienda no significa que tengas que asumirlos sin más. Pero para reclamar con fuerza hay que actuar rápido, documentar el daño, encargar prueba técnica y elegir bien la vía jurídica.
En Mugan Abogados asesoramos en reclamaciones por vicios ocultos, humedades, filtraciones, defectos constructivos y compraventa de vivienda en Madrid y en toda España. Si has comprado una vivienda y han aparecido defectos ocultos, puedes contactar con nuestro equipo.
