Firmar un contrato de arras es uno de los momentos más importantes en la compraventa de una vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero, el vendedor se compromete a reservar el inmueble y ambas partes fijan las condiciones para llegar a la escritura pública.
El problema aparece cuando una de las partes quiere echarse atrás, no consigue financiación, cambia de opinión, incumple el plazo o pretende imponer nuevas condiciones antes de firmar.
La pregunta es siempre la misma: ¿se pierden las arras, se devuelven duplicadas o puede exigirse que se cumpla la compraventa?
La respuesta depende de algo que muchas veces se descuida: qué tipo de arras se han pactado.
En Mugan Abogados asesoramos a compradores y vendedores en contratos de arras, compraventas de vivienda e incumplimientos inmobiliarios en Madrid y en toda España.
Respuesta rápida
No todas las arras tienen las mismas consecuencias.
- Las arras penitenciales permiten desistir del contrato, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor.
- Las arras confirmatorias prueban la existencia del contrato y refuerzan la obligación de cumplir.
- Las arras penales fijan una penalización por incumplimiento, pero no siempre permiten liberarse del contrato.
Si el contrato no es claro, puede abrirse un conflicto sobre qué régimen aplicar.
Antes de firmar o resolver un contrato de arras, conviene revisar redacción, plazos, financiación, cargas y consecuencias pactadas.
Qué son las arras en una compraventa
Las arras son una cantidad que normalmente entrega el comprador al vendedor al firmar un contrato privado previo a la escritura. Su función puede variar: reservar la vivienda, acreditar que existe acuerdo, penalizar un incumplimiento o permitir que cualquiera de las partes se desvincule.
Por eso, no basta con que el contrato diga “arras” o “señal”. Hay que comprobar si el documento explica con precisión qué ocurre si el comprador no compra o si el vendedor no vende.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más conocidas. Permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa.
Si quien se echa atrás es el comprador, pierde la cantidad entregada. Si quien se echa atrás es el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Este tipo de arras funciona como una vía de salida pactada. No hace falta probar daños concretos, porque las consecuencias económicas ya están previstas.
Ahora bien, para que sean penitenciales conviene que el contrato lo diga de forma expresa y clara. Si la redacción es ambigua, pueden surgir problemas de interpretación.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias no están pensadas para permitir que una parte se retire libremente. Sirven para confirmar que existe contrato y que ambas partes están obligadas a cumplir.
Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento de la compraventa o la resolución del contrato con reclamación de daños y perjuicios cuando proceda.
En la práctica, este tipo de arras puede ser más exigente que las penitenciales, porque no basta con perder o devolver una cantidad para quedar liberado automáticamente.
Arras penales
Las arras penales tienen una función sancionadora o de garantía. Se pacta una consecuencia económica para el caso de incumplimiento.
Por ejemplo, puede establecerse que, si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada, o que, si incumple el vendedor, debe devolver una cantidad superior.
La diferencia con las penitenciales es importante. En las arras penales, salvo que el contrato diga otra cosa, la penalización no siempre equivale a una facultad libre de desistimiento. Puede funcionar como pena por incumplir y, en determinados casos, convivir con la posibilidad de exigir cumplimiento o resolución.
Qué pasa si el comprador no consigue hipoteca
Uno de los conflictos más frecuentes es que el comprador no obtiene financiación.
Si el contrato no condiciona la compra a la concesión de hipoteca, el riesgo puede recaer sobre el comprador. En arras penitenciales, podría perder la cantidad entregada si decide no comprar. En arras confirmatorias o penales, además, puede discutirse si existe incumplimiento con consecuencias mayores.
Por eso, si la compraventa depende de financiación, conviene incluir una cláusula clara sobre qué ocurre si el banco deniega la hipoteca, qué documentación debe aportar el comprador y en qué plazo debe comunicarlo.
Qué revisar antes de firmar
Antes de firmar un contrato de arras conviene revisar:
- Tipo de arras pactadas.
- Precio total de compraventa.
- Cantidad entregada.
- Plazo máximo para escriturar.
- Reparto de gastos.
- Cargas, hipoteca, embargos o afecciones.
- Situación urbanística y registral.
- Consecuencias si no se firma.
- Condición de financiación, si existe.
- Documentación que debe aportar cada parte.
Una frase mal redactada puede cambiar por completo la posición del comprador o del vendedor.
Errores frecuentes
- El primer error es descargar un modelo genérico de internet.
- El segundo es firmar como “arras penitenciales” sin entender que permiten desistir.
- El tercero es no regular qué ocurre si el comprador no obtiene hipoteca.
- El cuarto es no comprobar nota simple, cargas, ocupación o situación arrendaticia de la vivienda.
- El quinto es pagar una cantidad elevada sin revisar bien el contrato.
- El sexto es enviar comunicaciones precipitadas anunciando que no se va a firmar sin valorar antes las consecuencias.
Caso ilustrativo
Un comprador firma arras para adquirir una vivienda en Madrid y entrega 20.000 euros. El contrato dice que la cantidad se entrega “en concepto de señal”, pero no aclara si son penitenciales, penales o confirmatorias. Semanas después, el comprador no obtiene financiación y pide la devolución.
El vendedor sostiene que el comprador ha incumplido y debe perder la cantidad. El comprador defiende que la operación dependía de la hipoteca. El conflicto nace de una redacción insuficiente: no se reguló el tipo de arras ni la condición de financiación.
Cuándo conviene hablar con un abogado
Conviene consultar antes de firmar cuando la cantidad entregada es alta, hay hipoteca pendiente, intervienen herederos, existen cargas, la vivienda está alquilada, hay plazos ajustados o una parte quiere desistir.
Un abogado inmobiliario no solo revisa el contrato. Anticipa riesgos, protege la operación, redacta cláusulas claras y evita que una compraventa aparentemente sencilla termine en una reclamación judicial.
Preguntas frecuentes
- Qué arras permiten echarse atrás. Las arras penitenciales permiten desistir, con pérdida de la cantidad entregada por el comprador o devolución duplicada por el vendedor.
- Qué pasa si el contrato no dice qué tipo de arras son. Puede surgir un conflicto interpretativo. Habrá que analizar la redacción completa, la voluntad de las partes y las consecuencias pactadas.
- Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca. Depende de si el contrato condicionaba la compraventa a la financiación. Si no se pactó, la reclamación puede ser más difícil.
- El vendedor puede negarse a vender después de firmar arras. Depende del tipo de arras. Si son penitenciales, podrá desistir devolviendo el doble. Si son confirmatorias o penales, el comprador puede tener acciones para exigir cumplimiento o reclamar.
Las arras no son un simple trámite antes de comprar una vivienda. Son un contrato con consecuencias económicas importantes. La diferencia entre arras penitenciales, penales y confirmatorias puede determinar si una parte puede desistir, si pierde dinero o si se le puede exigir cumplir la compraventa.
En Mugan Abogados revisamos y redactamos contratos de arras, asesoramos en compraventas de vivienda y defendemos a compradores y vendedores ante incumplimientos inmobiliarios en Madrid y en toda España. Si vas a firmar unas arras o tienes un conflicto por incumplimiento, puedes contactar con nuestro equipo.
