Introducción
El impago del alquiler es una de las situaciones más delicadas para cualquier propietario. No solo supone dejar de cobrar la renta pactada, sino que puede impedir recuperar la vivienda durante meses si no se actúa con rapidez y estrategia. En 2026, el desahucio por impago sigue siendo el cauce judicial principal para resolver el contrato, recuperar la posesión del inmueble y reclamar las rentas debidas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato cuando el inquilino deja de pagar la renta o cantidades cuyo pago haya asumido. A su vez, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que estas reclamaciones se tramiten por juicio verbal, incluyendo tanto la recuperación de la finca como la reclamación de rentas y cantidades debidas.
Resumen en seis puntos
- El impago de la renta puede justificar la resolución del contrato de alquiler.
- El propietario puede acumular desahucio y reclamación de rentas en la misma demanda.
- El juzgado requiere al inquilino para que pague, desaloje, se oponga o, si procede, enerve.
- La enervación permite evitar el desahucio si el inquilino paga todo lo debido dentro de plazo, salvo excepciones.
- El propietario debe documentar bien contrato, impagos y cantidades reclamadas.
- Esperar demasiado o reclamar de forma incompleta puede retrasar el procedimiento.
Cuándo puede iniciarse un desahucio por impago
El desahucio por impago puede iniciarse cuando el inquilino deja de pagar la renta o cantidades asimiladas pactadas en el contrato, como suministros, comunidad u otros gastos asumidos expresamente. La LAU contempla la falta de pago como causa de resolución del contrato.
No es necesario que existan muchos meses impagados. En la práctica, un solo impago puede permitir actuar, aunque la decisión estratégica dependerá del importe, la conducta del inquilino, los antecedentes y la urgencia de recuperar la vivienda.
Qué puede pedir el propietario
El propietario puede solicitar la resolución del contrato, el desalojo del inmueble y la condena al pago de las rentas vencidas. También puede reclamar las cantidades que sigan devengándose hasta la entrega efectiva de la vivienda.
Esto es importante porque, si solo se pide el desahucio y no se reclama correctamente la deuda, puede ser necesario iniciar después otro procedimiento para cobrar las cantidades pendientes.
Pasos del procedimiento
- El primer paso es revisar contrato, deuda y comunicaciones. Antes de demandar, conviene calcular exactamente qué se debe y comprobar si existen pagos parciales, acuerdos previos o cantidades discutibles.
- El segundo paso suele ser valorar un requerimiento fehaciente de pago. No siempre es obligatorio, pero puede ser muy útil. Además, si se realiza correctamente y con la antelación legal exigida, puede impedir la enervación posterior del desahucio en determinados supuestos.
- El tercer paso es presentar demanda de desahucio por impago y reclamación de rentas. Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en el plazo legal desaloje, pague, se oponga o, si procede, enerve el desahucio. La LEC regula este requerimiento específico en los procesos de desahucio por falta de pago.
Qué es la enervación del desahucio
La enervación permite al inquilino evitar el desahucio pagando todo lo reclamado y lo que deba en ese momento. Sin embargo, no siempre es posible. La LEC excluye la enervación si el inquilino ya la utilizó antes, salvo determinadas excepciones, o si el arrendador requirió de pago fehacientemente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se produjo.
Para el propietario, esta parte es clave. Un requerimiento bien planteado puede marcar la diferencia entre recuperar la vivienda o que el inquilino paralice el procedimiento pagando tarde.
Errores que debe evitar el propietario
- El primer error es esperar demasiado. Cada mes impagado aumenta la deuda y reduce las posibilidades reales de cobro.
- El segundo error es no documentar bien la deuda. Hay que conservar contrato, recibos, extractos, comunicaciones y justificantes de suministros si se reclaman.
- El tercer error es reclamar cantidades mal calculadas. Una demanda confusa puede generar oposición y retrasos.
- El cuarto error es no valorar la enervación. Si no se ha requerido correctamente antes, el inquilino puede pagar y evitar el desahucio.
- El quinto error es negociar verbalmente sin dejar constancia. Los acuerdos informales pueden complicar la prueba.
Caso ilustrativo en Madrid
Un propietario acumula varios meses de impago y acepta promesas de pago por WhatsApp durante demasiado tiempo. Cuando decide actuar, la deuda ha crecido y el inquilino sigue ocupando la vivienda. La estrategia correcta pasa por ordenar la deuda, requerir de forma fehaciente si conviene y presentar demanda acumulando desahucio y reclamación de rentas.
Caso ilustrativo con suministros impagados
El contrato atribuye al inquilino el pago de ciertos suministros. Además de las rentas, existen facturas pendientes. En ese caso, el propietario debe acreditar que esas cantidades correspondían al arrendatario y aportar documentación suficiente. Si no lo hace, puede recuperar la vivienda pero perder fuerza en la reclamación económica.
Preguntas frecuentes
- Cuántos meses de impago hacen falta para demandar. No existe una regla que obligue a esperar varios meses. La falta de pago de la renta permite valorar la resolución del contrato desde el primer incumplimiento.
- Puedo reclamar rentas y desahucio juntos. Sí. La LEC permite tramitar por juicio verbal las demandas de desahucio por impago y reclamación de rentas o cantidades debidas.
- Qué pasa si el inquilino paga después de recibir la demanda. Puede intentar enervar el desahucio si cumple los requisitos legales y no concurre una causa que lo impida.
- Puedo reclamar suministros. Sí, si el contrato los atribuye al inquilino y puedes acreditarlos documentalmente.
El desahucio por impago no debe plantearse de forma improvisada. La clave está en actuar pronto, calcular bien la deuda, documentar los impagos y decidir si conviene requerir antes de demandar.
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