Introducción
Una de las dudas más habituales en contratos de alquiler es qué puede hacer el inquilino dentro de la vivienda. Pintar, cambiar muebles, arreglar una avería urgente, instalar aire acondicionado, reformar un baño o mejorar la cocina no tienen las mismas consecuencias jurídicas.
El problema suele aparecer al terminar el contrato, cuando el propietario revisa la vivienda y se discute si las obras estaban autorizadas, si deben retirarse, si pueden descontarse de la fianza o si el inquilino puede reclamar el coste de lo invertido.
Resumen en seis puntos
- El inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del propietario.
- Las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario suelen corresponder al inquilino.
- Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda corresponden al arrendador, salvo deterioro imputable al inquilino.
- Si la reparación es urgente, el inquilino puede actuar para evitar un daño inminente, previa comunicación al propietario.
- Las mejoras no autorizadas pueden generar obligación de reponer la vivienda a su estado anterior.
- El propietario puede conservar determinadas obras sin indemnizar al inquilino si no fueron autorizadas.
Qué reparaciones corresponden al propietario
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ese motivo.
Esto incluye averías estructurales, problemas graves de instalaciones, humedades no imputables al inquilino o defectos que impidan usar la vivienda conforme a lo pactado.
Ahora bien, el inquilino debe comunicar la avería en el plazo más breve posible y permitir al propietario o a sus técnicos comprobar el estado de la vivienda. Si no avisa y el daño se agrava, puede asumir responsabilidad.
Qué debe pagar el inquilino
El inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Por ejemplo, ciertos ajustes menores, sustituciones por uso cotidiano o desperfectos provocados por el propio uso normal del inmueble.
También responderá de los daños causados por mal uso, negligencia o actuación de las personas que convivan con él.
La diferencia entre reparación necesaria y pequeña reparación no siempre es evidente. Por eso, en caso de conflicto, hay que analizar el origen del daño, la antigüedad del elemento afectado, el coste de reparación y el uso que se ha dado a la vivienda.
Puede el inquilino hacer reparaciones urgentes
Sí, pero con cautela. Si existe una avería urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede realizar la reparación y reclamar después el importe al arrendador.
La clave está en comunicarlo previamente siempre que sea posible, documentar la urgencia, conservar facturas y acreditar que no era razonable esperar.
Por ejemplo, una fuga de agua que amenaza con dañar la vivienda o a vecinos puede justificar una actuación inmediata. En cambio, una mejora estética o una sustitución no urgente no debería hacerse unilateralmente.
Obras de mejora realizadas por el inquilino
Las mejoras son obras que no resultan estrictamente necesarias para conservar la vivienda, pero aumentan su comodidad, valor o funcionalidad. Por ejemplo, cambiar una cocina por otra mejor, instalar aire acondicionado, renovar suelos, modificar distribución o reformar un baño.
El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del propietario. Tampoco puede realizar actuaciones que disminuyan la estabilidad o seguridad del inmueble.
Si las obras se hacen sin autorización, el propietario puede exigir al finalizar el contrato que el inquilino reponga la vivienda a su estado anterior. También puede conservar la modificación sin pagar indemnización al inquilino.
Consecuencias de hacer obras sin permiso
Hacer obras sin permiso puede provocar varios problemas.
- El propietario puede reclamar daños y perjuicios si la obra ha deteriorado la vivienda.
- Puede exigir que se reponga el inmueble a su estado anterior.
- Puede descontar de la fianza los costes de reparación si están justificados.
- En casos graves, podría plantearse incluso la resolución del contrato si la obra altera sustancialmente la vivienda o incumple lo pactado.
Por eso, antes de hacer cualquier intervención relevante, lo recomendable es pedir autorización por escrito y dejar claro quién paga, qué se autoriza, si debe retirarse al final del contrato y si existe derecho a compensación.
Caso ilustrativo
Un inquilino en Madrid instala aire acondicionado sin autorización escrita, perforando fachada y afectando a elementos comunes. Al finalizar el contrato, el propietario exige retirar la instalación y reparar los daños. La defensa del propietario se apoyaría en la falta de autorización y en la alteración realizada sobre la vivienda.
En cambio, si el inquilino hubiera pedido permiso por escrito, pactando ubicación, coste, retirada y autorización comunitaria si fuera necesaria, el conflicto podría haberse evitado.
Errores comunes
- El primer error es pensar que pagar el alquiler permite modificar la vivienda libremente.
- El segundo es hacer obras con autorización verbal. En estos casos, probar el permiso puede ser difícil.
- El tercero es confundir una reparación urgente con una mejora voluntaria.
- El cuarto es no conservar facturas, fotografías y comunicaciones.
- El quinto es reclamar al propietario el coste de una mejora que nunca autorizó.
Preguntas frecuentes
- Puedo pintar la vivienda alquilada. Depende del contrato y del alcance de la actuación. Pintar de forma ordinaria puede no ser problemático, pero cambios relevantes o daños deben revisarse.
- Puedo instalar aire acondicionado. No conviene hacerlo sin autorización escrita del propietario y, si afecta a fachada o elementos comunes, puede requerir autorización de la comunidad.
- El propietario tiene que pagar las mejoras. No necesariamente. Si la mejora fue voluntaria y no autorizada, el inquilino puede no tener derecho a recuperar el coste.
- Me pueden descontar la fianza por obras. Sí, si las obras causaron daños o si es necesario reponer la vivienda a su estado anterior, siempre que el descuento esté justificado.
Las obras realizadas por el inquilino pueden generar conflictos importantes si no se distinguen bien reparaciones necesarias, pequeñas reparaciones, urgencias y mejoras voluntarias. La autorización por escrito y la documentación son la mejor forma de evitar problemas.
En Mugan Abogados asesoramos a propietarios, inquilinos y comunidades de propietarios en conflictos de alquiler, obras, fianzas y reclamaciones por daños en Madrid y en toda España. Si necesitas revisar una obra realizada en una vivienda alquilada, puedes contactar con nuestro equipo.
